(Nie)własne mieszkanie
Dla większości młodych ludzi, rozpoczynających karierę zawodową, kupno własnego mieszkania może być mało realne, dlatego najczęściej w grę wchodzi jego wynajęcie. Jednak nawet takie rozwiązanie może przekraczać możliwości osoby u progu kariery zawodowej.
Gdy łączne koszty najmu przerastają możliwości finansowe młodego człowieka warto pomyśleć o wynajmowaniu mieszkania ze znajomymi. Koszty dzielą się wtedy na części, a jednocześnie możliwe staje się wynajęcie mieszkania dwu- lub trzypokojowego.
Pierwszą barierą jest koszt wynajmu, który za metr kwadratowy może wynieść, zależnie od miasta, od 30 do ponad 50 zł miesięcznie.
Z kosztami wiązać może się również samo poszukiwanie lokalu, głównie ponoszone na rzecz profesjonalnej agencji
pośrednictwa. Należy do nich zaliczyć np. stanowiącą kilka procent wartości miesięcznego czynszu prowizję dla pośrednika – agenta nieruchomości.
(Nie)własne mieszkanie
Młodzi ludzie coraz częściej dążą do jak najszybszego usamodzielnienia się, czego istotnym elementem jest znalezienie odrębnego lokum. Nie jest to łatwe, głównie ze względu na koszty, ale podjęcie takiego wysiłku jest dowodem wejścia w kolejny etap życia.
Warunki rynkowe oraz indywidualne możliwości sprawiają, że kupno własnego mieszkania przez osoby, które dopiero co rozpoczynają karierę zawodową może być mało realne, a więc w grę najczęściej wchodzi wynajem.
Koszty najmu
Podstawowym elementem kosztów najmu są czynsz oraz opłaty eksploatacyjne i związane z mediami (energia elektryczna, internet, abonament telewizyjny itp.). Stawki najmu są bardzo zróżnicowane i zależą od wielu czynników. Duże różnice występują między poszczególnymi miastami. Według danych firmy Expander i Rentier w pierwszych miesiącach 2021 r. wahały się średnio od 31–32 zł za mkw. (bez opłat licznikowych i administracyjnych) w Toruniu, Częstochowie, Bydgoszczy i Białymstoku, poprzez 40–43 zł w Krakowie, we Wrocławiu i Gdańsku, po 53 zł za mkw. w Warszawie (to źródło nie różnicuje stawek najmu w zależności od metrażu).
Zróżnicowanie stawek dotyczy nie tylko miast, lecz również dzielnic, w zależności od ich lokalizacji, atrakcyjności i stopnia skomunikowania. Różnice między centrum miasta a dzielnicami peryferyjnymi bywają bardzo duże i sięgają nawet kilkudziesięciu procent. Wysokość czynszów różni się również w zależności od standardu wyposażenia mieszkania oraz stanu i wieku budynku, w którym się znajduje. Koszty zwiększa także możliwość korzystania z miejsca postojowego. Z tych względów wszelkie kalkulacje muszą być zindywidualizowane, a średnie stawki i ich zmiany mogą stanowić jedynie ogólną wskazówkę dla osoby poszukującej mieszkania na wynajem. Stawki zmieniają się także w czasie, w zależności od warunków rynkowych, lecz przede wszystkim podążają śladem wskaźnika inflacji. W okresach rosnącej inflacji właściciel lokalu będzie dążył do waloryzacji wysokości opłat. Pamiętać należy o możliwości negocjowania wysokości stawek. Zwykle między cenami oferowanymi przez właścicieli a ceną, po jakiej dochodzi do zawarcia umowy, różnica wynosi od kilku do 10 proc.
Jako element kosztu należy potraktować także kaucję, zabezpieczającą interesy wynajmującego na wypadek zniszczenia lokalu lub jego wyposażenia. Jej wysokość najczęściej sięga miesięcznego czynszu, ale może być wyższa. Choć kaucja z reguły jest kwotą, która wraca do najemcy po zakończeniu umowy, jednak najemca musi ją uiścić.
Z kosztami wiązać może się również samo poszukiwanie lokalu. W zależności od warunków panujących na rynku bardziej aktywni w poszukiwaniu możliwości wynajęcia mieszkania są właściciele lokali, a kiedy indziej poszukujący lokum. W tym drugim przypadku najczęściej stosowanym rozwiązaniem jest skorzystanie z usług agencji pośrednictwa. To zaś wiąże się z koniecznością zapłacenia prowizji, stanowiącej na ogół kilka procent wartości miesięcznego czynszu. Zazwyczaj jest to opłata jednorazowa.
Metody obniżania kosztów
Często, gdy poszukujący mieszkania wyczerpał możliwości optymalizacji opłat i ich negocjacji, okazuje się, że ich wysokość przekracza jego możliwości finansowe. Jak wynika z wyliczeń Bankier.pl i serwisu Otodom, nawet w miastach o najniższych stawkach, czyli w Bydgoszczy, Katowicach czy Łodzi, za kawalerkę trzeba zapłacić nieco ponad 1,2 tys. zł miesięcznie, a jeśli dodać do tego opłaty na rzecz zarządzającego nieruchomością oraz koszt mediów, wydatek może sięgać 1,7–1,8 tys. zł. Dla młodego człowieka, który jeszcze studiuje lub dopiero zaczyna zawodową karierę i nie może skorzystać z pomocy rodziny, to zwykle kwota zbyt wysoka. W takim przypadku warto pomyśleć o wynajmowaniu wspólnym, ze znajomymi, wówczas koszty można bowiem podzielić po połowie. Tworząc większą, np. trzyosobową grupę, opłacalne może być wynajęcie mieszkania dwu- lub trzypokojowego. Łączny czynsz będzie wyższy, ale podzielony np. na trzy będzie do zaakceptowania dla poszczególnych najemców. Coraz częściej właściciele lokali przystosowują je do potrzeb tego typu najemców i przerabiają mieszkanie tak, aby swobodnie można było wynajmować pojedyncze pokoje.
Warto także rozważyć alternatywne metody znalezienia lokum bez ponoszenia kosztów lub znaczącego zmniejszenia ich wysokości. W grę wchodzi najczęściej mieszkanie nie tylko z rodzicami, lecz także z dalszymi krewnymi, często także z seniorami, dysponującymi dużymi mieszkaniami, którzy potrzebują pomocy i opieki. Upowszechnienie się pracy zdalnej w przypadku sporej części zawodów stwarza możliwość korzystania z bardziej oddalonych od centrum, a zatem tańszych lokali, a także mieszkań położonych w oddalonych miastach, w których stawki są znacznie niższe niż w dużych metropoliach.
Pułapki w umowach najmu
Podstawową zasadą, obowiązującą przy wynajmowaniu mieszkania, jest zawarcie z wynajmującym umowy w formie pisemnej. Powinna ona określać podstawowe parametry, takie jak wysokość czynszu, warunki wypowiedzenia oraz wzajemne prawa i obowiązki. Sporządzenie umowy w formie pisemnej jest w interesie zarówno wynajmującego, jak i najemcy, ponieważ może stanowić jasny dowód w przypadku, gdy dojdzie do nieporozumień między stronami. Czasem się zdarza, że wynajmujący nalegają, by umowa miała jedynie charakter ustny. Takich sytuacji należy jednak unikać, nawet gdy wiązałoby się to z uzyskaniem bardziej korzystnych warunków najmu. Może to rodzić dla najemcy różnego rodzaju ryzyka, poczynając od konieczności natychmiastowego opuszczenia lokalu, przez niepewność wysokości czynszu, która może się zmienić w każdym momencie, po nieuzasadnione dodatkowe roszczenia pieniężne lub dotyczące stanu lokalu. Niechęć wynajmującego lokal do sporządzenia umowy pisemnej powinna stanowić sygnał ostrzegawczy oraz wzbudzić obawy co do jego intencji.
Umowę należy zawsze dokładnie przeczytać i przeanalizować jej treść, wyjaśnić ewentualne wątpliwości oraz doprecyzować nieścisłości. Generalnie umowa powinna określać prawa i obowiązki jej stron, a w efekcie zabezpieczać ich interesy. Jednak ogólne sformułowania nie chronią przed nieporozumieniami i konfliktami, jakie mogą się pojawić w czasie obowiązywania umowy. Niezbędne elementy, jakie powinny być w niej zawarte, to:
– dane osób będących jej stronami,
– określenie przedmiotu umowy, czyli lokalu,
– wysokość opłat (ewentualnie warunki, na jakich możliwa jest ich zmiana w trakcie umowy) i terminy ich uiszczania,
– czas trwania umowy oraz warunki i okres jej wypowiedzenia,
– wysokość i sposób rozliczenia kaucji, ze szczególnym określeniem okoliczności, w której nie podlega ona zwrotowi najemcy.
Ponadto warto też określić w umowie takie kwestie, jak zakres napraw i konserwacji leżących w kompetencjach właściciela lokalu i najemcy, dostęp najemcy do dokumentów, na podstawie których zostają naliczone opłaty eksploatacyjne i za media, częstotliwość i zasady wizytowania lokalu przez jego właściciela, możliwość podnajmowania przez najemcę lokalu lub jego części, kwestia obecności zwierząt w lokalu.
Jak nie dać się oszukać
Czasem zdarzają się przypadki oszustw, których ofiarą może się stać najemca. Jedno z najczęściej spotykanych to podszywanie się osoby wynajmującej lokal pod jego właściciela. Może ona nawet podpisać umowę (najczęściej posługując się fałszywymi danymi osobowymi) i inkasować opłaty, tymczasem faktyczny właściciel, po stwierdzeniu, że jego lokal jest użytkowany przez najemcę, może mieć względem niego roszczenia, czyli żądać opuszczenia lokalu, a nawet ponownego uiszczenia opłat. Aby uniknąć takiej sytuacji, należy przed podpisaniem umowy sprawdzić stan prawny lokalu.
W internecie mogą działać fałszywe agencje pobierające opłaty za udostępnianie ofert najmu. Profesjonalne firmy pośrednictwa na rynku nieruchomości z zasady pobierają prowizję dopiero po sfinalizowaniu umowy.
Nawet w przypadku prawidłowo zawartej umowy należy zadbać o niebudzące wątpliwości dokumentowanie dokonywanych wpłat na rzecz wynajmującego, w formie pokwitowania lub bankowego dowodu wpłaty.
Podejrzenia powinny budzić takie elementy, jak niski czynsz, odbiegający wyraźnie od stawek rynkowych, odmowa ze strony wynajmującego zweryfikowania jego danych osobowych oraz udokumentowania własności lub prawa dysponowania lokalu.
