Kredyt hipoteczny krok po kroku
Pierwsze mieszkanie dla rodziny
Założenie rodziny zwykle wiąże się z dążeniem do jak najszybszego pozyskania własnego mieszkania. W przypadku braku pełnej kwoty na zakup, możliwe są dwa rozwiązania: wynajęcie lokalu lub zakup na kredyt. Oba wiążą się ze sporymi kosztami. Pozostaje więc kwestia wyboru, rozważenia zalet i wad każdego z nich oraz oceny możliwości i preferencji młodej rodziny.
Najem czy kredyt
W odróżnieniu od większości rozwiniętych państw, w krajach Europy Środkowo-Wschodniej dominuje dążenie do posiadania własnego mieszkania lub domu. Nieruchomości są znaczącym składnikiem majątku obywateli tego regionu. Wiąże się to jednak z dużymi obciążeniami domowych budżetów, najczęściej zaś z wieloletnimi zobowiązaniami kredytowymi. W Polsce najem mieszkań nie jest ani zbyt popularny, ani tani. A to właśnie relacja kosztów najmu względem dochodów decyduje o powszechnym jego wykorzystaniu w krajach zachodnich. Do tego dochodzi kwestia form najmu i rozwiązań instytucjonalnych oraz prawnych w tym zakresie. Przy podejmowaniu decyzji należy więc wziąć pod uwagę wiele czynników, a każde z tych rozwiązań ma swoje zalety i wady.
W naszych warunkach kupno mieszkania na kredyt, szczególnie w przypadku ludzi młodych, jest obarczone nie tylko bezpośrednimi kosztami tego typu zobowiązań, lecz także wiąże się z koniecznością pokonania wielu dodatkowych barier. Jedną z nich jest posiadanie odpowiedniej do wymogów banków zdolności kredytowej. Chodzi przy tym nie tylko o wysokość dochodów, ale także formę, na podstawie której są one uzyskiwane. W poprzednich latach zwiększył się udział zatrudnienia w postaci tzw. umów śmieciowych. Pod tym pojęciem należy rozumieć takie formy, jak umowa-zlecenie oraz umowa o dzieło. Cechą każdej z nich jest niepewność trwałości uzyskiwania przychodów, co dla banków stanowi poważny czynnik ryzyka, ograniczający dostępność wieloletniego z założenia kredytu. Należy także zwrócić uwagę, że podobną cechę posiadają także umowy o pracę na czas określony. Stosowane przez instytucje finansowe metody ograniczania tego ryzyka z reguły prowadzą do zwiększenia kosztów ponoszonych przez kredytobiorców. Względem tej grupy banki stosują podwyższone marże i poziom oprocentowania oraz wymagają dodatkowych zabezpieczeń, najczęściej w postaci kosztownego ubezpieczenia spłaty kredytu. Innym bardzo istotnym ograniczeniem jest wymóg posiadania przez kredytobiorcę wkładu własnego, sięgającego 10–20 proc. wartości nieruchomości. Biorąc pod uwagę ceny mieszkań, stanowi to kwotę od kilkudziesięciu do nawet stu kilkudziesięciu tysięcy złotych. Młodzi ludzie muszą więc mieć sporo czasu na jej zebranie, a w tym czasie skazani są na mieszkanie z rodzicami lub właśnie wynajmowanie lokalu. Planowane przez rząd rozwiązania mają na celu zniwelowanie konsekwencji bariery w postaci wkładu własnego, uruchamiając program udzielania gwarancji na ten cel.
Dokonując czysto matematycznego porównania wysokości wydatków na najem z kosztami kredytu, z reguły wypada ono na korzyść kredytu. Wskazują na to dane zbierane przez większość firm zajmujących się pośrednictwem na rynku nieruchomości. Należy jednak zdawać sobie sprawę ze sporych różnic, w zależności od powierzchni i standardu mieszkania, a przede wszystkim lokalizacji oraz zmieniających się rynkowych tendencji. Z danych zebranych przez firmę Expander i portal Rentier wynika, że w przypadku niektórych miast, takich jak Częstochowa, Katowice, Sosnowiec, Szczecin czy Łódź, miesięczna rata kredytu w ostatnich miesiącach była od ponad 300 do ponad 400 zł niższa niż czynsz najmu. Różnica może sięgać nawet ponad 40 proc., na korzyść kredytu.
Przy podejmowaniu decyzji należy brać pod uwagę długoterminowe tendencje. Obecnie koszty kredytów są wyjątkowo niskie, najniższe w historii, ceny najmu zaś poszły w górę choć ten trend został skorygowany w czasie pandemii. W przyszłości te relacje mogą się jednak odwrócić. Wpływ na wysokość kosztów kredytów może mieć także powrót do wyższych stóp procentowych, do poziomu sprzed pandemii COVID-19. Mogą z kolei pojawić się różne czynniki, które spowodują podwyżki czynszów mieszkaniowych. Warto mieć na względzie prawdopodobne zmiany na rynku najmu, w wyniku których pojawi się więcej lokali w ramach programów rządowych oraz oferowanych przez firmy komercyjne i deweloperów, zmniejszając udział wynajmujących pojedyncze lokale osób prywatnych. Zwiększona podaż mieszkań na wynajem powinna sprzyjać obniżeniu stawek czynszów. Z kulturowo-społecznymi wzorcami preferującymi prywatną własność trudno dyskutować, ale warto też brać pod uwagę takie zalety najmu, jak większa mobilność i elastyczność w wyborze miejsca zamieszkania i pracy, zyskujące na znaczeniu wraz z postępującymi zmianami cywilizacyjnymi.
Kredyt hipoteczny na specjalnych prawach
Ze względu na specyficzne cechy, takie jak wysokie kwoty, długi czas zobowiązania oraz forma zabezpieczenia spłaty, kredyty na kupno nieruchomości podlegają dodatkowym specjalnym regulacjom, określonym w ustawie o kredycie hipotecznym. W porównaniu do innych rodzajów kredytów w umowie o kredyt hipoteczny oraz w procedurze jego udzielania szczególną wagę przykłada się do precyzyjnego i jasnego określenia warunków tego kredytu, a w szczególności maksymalnych kosztów zobowiązania. Szczególne wymogi w tym zakresie zostały nałożone zarówno na banki, jak i na pośredników oraz agentów działających w ich imieniu. Precyzyjny zakres informacji przekazywanych klientom jest określony w stanowiącym załącznik do ustawy o formularzu informacyjnym. Ma to na celu umożliwienie klientom podjęcie racjonalnej decyzji w sprawie tak poważnego, wieloletniego zobowiązania oraz porównania kosztów proponowanych ofert.
Zdolność kredytowa
Zasadnicze znaczenie przy podejmowaniu każdej decyzji o udzieleniu kredytu, a w szczególności kredytu hipotecznego, ma określenie zdolności kredytowej, czyli oceny możliwości spłaty zobowiązania. Ma to wpływ nie tylko na samo udzielenie kredytu, lecz także na jego warunki, takie jak wysokość prowizji, marży, oprocentowania oraz sposobu zabezpieczenia. Najogólniej rzecz ujmując, ustalenie zdolności kredytowej polega na porównaniu miesięcznej raty kredytu z adekwatnymi dochodami kredytobiorcy. W przypadku kredytu hipotecznego banki biorą pod uwagę także dodatkowe parametry, głównie związane ze stabilnością perspektyw uzyskiwania dochodów przez kredytobiorcę oraz ryzyko zmian warunków, zarówno w kwestii możliwości klienta, jak i ewentualnego wzrostu oprocentowania kredytu. Warto mieć świadomość różnych czynników wpływających na ocenę zdolności kredytowej. W przypadku małżeństw brane są pod uwagę wspólne dochody oraz obciążenia przypadające na rodzinę. Jeśli oboje małżonkowie uzyskują dochody, sumuje się je, natomiast posiadanie dzieci może powodować obniżenie zdolności kredytowej, ze względu na koszty ich utrzymania liczone na osobę w gospodarstwie domowym. Jednym z rozwiązań, przyczyniających się do podwyższenia zdolności kredytowej, może być przystąpienie do kredytu innych osób, najczęściej krewnych małżonków. W przypadku par pozostających w związkach niesformalizowanych do rozważenia pozostaje kwestia odrębnego lub wspólnego zaciągnięcia zobowiązania. Gdy między partnerami istnieją duże dysproporcje w wysokości dochodów, czasem lepszym rozwiązaniem może być podpisanie umowy przez jednego z partnerów.
Rata stała czy malejąca
Na całkowity koszt kredytu hipotecznego, oprócz wspomnianych już elementów, takich jak prowizja, marża, oprocentowanie, powiększone o koszty dodatkowe, związane z wyceną nieruchomości, ustanowieniem hipoteki, ewentualnego ubezpieczenia, istotny wpływ mają też czynniki związane ze sposobem spłat oraz rodzajem oprocentowania. Należy tu przede wszystkim odróżnić dwie kwestie. Pierwsza to sposób ustalania rodzaju spłat zobowiązania. Tu do wyboru są dwie możliwości. Pierwsza to raty równe. Jak sama nazwa sugeruje, oznacza to, że wartość każdej miesięcznej raty jest niezmienna w całym okresie kredytowania. To rozwiązanie jest wygodne głównie ze względu na przewidywalność wysokości obciążenia. Drugie rozwiązanie to raty malejące. Oznacza ono, że w pierwszym okresie klient spłaca większe kwoty miesięcznych rat, których wysokość zmniejsza się z upływem czasu. Zaletą pierwszej z tych metod jest niższe miesięczne obciążenie, dzięki czemu zdolność kredytowa w momencie udzielania kredytu jest wyższa. Jednak całkowity koszt zobowiązania, liczony dla całego okresu kredytowania, jest wyższy niż w przypadku drugiego sposobu. W przypadku rat malejących miesięczne kwoty spłat są początkowo wyższe, jednak wskutek tego, że spłata kapitału następuje szybciej, maleje łączna kwota naliczanych odsetek.
Czym innym jest z kolei sposób oprocentowania. W tym przypadku wyróżnia się oprocentowanie stałe i zmienne. To drugie jest zależne od warunków na rynku finansowym, a w szczególności od stóp procentowych i polityki pieniężnej banku centralnego. Zmiany oprocentowania mogą ulegać zmianie w dość krótkich, najczęściej kwartalnych okresach. Niemały wpływ na te zmiany ma także wskaźnik WIBOR (dla kredytów w złotówkach), który jest określany jako referencyjna stopa oprocentowania pożyczek na polskim rynku międzybankowym. Oprocentowanie stałe nie ulega zaś zmianie w całym okresie trwania zobowiązania. W praktyce, biorąc pod uwagę, że kredyty hipoteczne spłacane są przez długi, sięgający kilkudziesięciu lat okres, stała stopa oprocentowania obowiązuje z reguły przez kilka lat, po czym, na uzgodnionych w umowie warunkach, może ulegać zmianie. W przypadku kredytu oprocentowanego według zmiennej stopy ryzyko rozkłada się symetrycznie między instytucje kredytujące i ich klientów. Jednak kiedy wzrosną stopy procentowe to kredytobiorca może mieć problem ze spłatą wyższych rat. System stałego oprocentowania przed takim ryzykiem częściowo chroni klientów, jednak może powodować podwyższone koszty po stronie banków. Z reguły banki chronią się przed taką sytuacją, oferując wyższe oprocentowanie już na etapie zawierania umowy kredytowej. W polskich warunkach zdecydowanie dominuje system kredytów hipotecznych opartych na zasadzie oprocentowania zmiennego, zaś zobowiązania bazujące na stałej stopie procentowej dopiero wchodzą do bankowej praktyki. Ze względu na wyższe odsetki nie cieszą się one także wielkim zainteresowaniem klientów.
Kruczki w umowach – na co zwrócić uwagę
Poza wspomnianymi już kwestiami, dotyczącymi sposobu oprocentowania kredytów, zmian jego parametrów oraz metod wyliczania odsetek, należy zwrócić uwagę także na zawarte w umowach kredytowych zapisy dotyczące tego, co może nastąpić w przypadku zmian sytuacji materialnej kredytobiorcy oraz wartości rynkowej nieruchomości. Może się bowiem okazać, że gdy przejściowo obniży się zdolność kredytowa klienta, bank zażąda spełnienia dodatkowych warunków, które mogą wpływać na podwyższenie kosztów kredytu. Może to być podwyższenie poziomu marży lub dodatkowe ubezpieczenie spłaty. W przypadku niekorzystnych zmian wartości kredytowanej nieruchomości bank z reguły będzie wymagał dodatkowego zabezpieczenia.
Warto analizować i ewentualnie negocjować te zapisy w umowie, które w przypadku niekorzystnych zmian w sytuacji kredytodawcy, nakładają na niego dodatkowe obowiązki i koszty, nie proponując rozwiązań sprzyjających obu stronom umowy. Często spotykane niekorzystne dla klienta zapisy zawarte w umowach wiążą się z obowiązkiem korzystania z dodatkowych produktów bankowych, jak choćby specjalny rachunek do spłat, karta kredytowa, czy dodatkowe ubezpieczenia. Czasem te towarzyszące usługi przedstawiane są jako elementy obniżające niektóre parametry kosztów kredytu, ale nie zawsze tak jest w rzeczywistości. Szczególną uwagę należy zwracać na zapisy dotyczące ubezpieczenia spłaty kredytu. Często zabezpieczają one interesy kredytodawcy, nie dając faktycznych korzyści klientom banku. W tym oto kontekście warto wziąć pod uwagę profesjonalne wsparcie niezależnego doradcy kredytowego, który pomoże w wyborze optymalnej oferty kredytu hipotecznego
